🏘️ 서울시모아주택이란? 2025년 가장 주목받는 주택정비 방식
서울 곳곳에 있는 오래된 다가구, 다세대주택 밀집 지역. 주차 공간도 부족하고 시설도 낡았지만 재개발 요건은 충족하지 못해 방치되어 온 이런 지역들에 새로운 희망이 생겼습니다. 바로 서울시모아주택 정책입니다.
서울시모아주택은 이웃한 주택 소유자들이 개별 필지를 모아 블록 단위로 양질의 주택을 공동 개발하는 소규모주택정비사업 방식입니다. 2022년 오세훈 시장의 핵심 주택 공약으로 시작되어 2026년까지 신규 주택 3만 호를 공급하는 것을 목표로 하고 있습니다.
일반 재개발은 8-10년이 걸리지만, 모아주택은 빠르면 4-5년 만에 완료됩니다. 정비계획 수립, 조합추진위원회 승인, 관리처분계획 인가 절차가 모두 생략되기 때문입니다.
🏗️ 모아주택과 모아타운, 무엇이 다를까?
많은 분들이 헷갈려하는 부분이 바로 모아주택 모아타운 차이입니다. 간단히 정리하면 이렇습니다.
📍 모아주택의 개념
소규모주택정비사업 방식을 활용하여 소유자들이 개별 필지를 모아 블록 단위로 개발하는 정비사업입니다. 대지면적 1,500㎡ 이상을 확보하는 경우 추진할 수 있으며, 주로 4-5개 필지를 합쳐 소규모로 진행됩니다.
🏙️ 모아타운의 개념
모아타운은 여러 모아주택 사업지를 10만㎡ 이내 지역으로 묶어 하나의 관리지역으로 지정하는 것입니다. 이를 통해 도로, 공원 등 정비기반시설과 도서관, 커뮤니티센터 같은 주민공동이용시설을 함께 확충합니다.
| 구분 | 모아주택 | 모아타운 |
|---|---|---|
| 규모 | 1,500㎡ 이상의 소규모 | 10만㎡ 이내 지역단위 |
| 방식 | 개별 블록 단위 개발 | 여러 모아주택 통합 관리 |
| 혜택 | 절차 간소화, 빠른 사업기간 | 용적률 완화, 기반시설 확충, 국비 지원 |
| 대표 사례 | 광진구 강변역 센트럴 아이파크 | 강북구 번동, 중랑구 면목동 |
🔍 서울시모아주택 4가지 유형 완벽 분석
서울시모아주택은 지역 특성에 따라 4가지 사업 유형으로 나뉩니다. 각각의 특징을 살펴보겠습니다.
1️⃣ 자율주택정비형
단독주택, 다세대·연립주택을 소유자가 스스로 개량하거나 건설하는 방식입니다. 소유자 80%, 토지 66.7% 동의가 필요하며 가장 자율성이 높은 유형입니다.
2️⃣ 가로주택정비형 ⭐ (가장 많이 활용)
가로주택정비사업은 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하는 방식입니다. 노후주거지 정비에 가장 적합하며, 2024년 광진구 강변역이 착공 1호 모아주택이 되었습니다.
3️⃣ 소규모재건축형
정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모 공동주택을 재건축하는 방식입니다. 소유자 75%, 토지 75% 동의가 필요합니다.
4️⃣ 소규모재개발형
역세권이나 준공업지역에서 소규모로 주거환경을 개선하는 방식입니다. 재개발 지역 특성상 상업시설과 주거시설을 복합 개발할 수 있습니다.
주민합의체 방식으로 진행하는 가로주택정비형과 소규모재건축형의 경우 소유자 100% 동의가 필요합니다. 사업 추진 전 충분한 협의가 중요합니다.
✅ 서울시모아주택의 5가지 장점
서울시 주택공급정책으로 각광받는 모아주택의 장점을 정리했습니다.
- ⏱️ 빠른 사업 기간: 일반 재개발 8-10년 → 모아주택 4-5년으로 단축
- 💰 낮은 분담금: 복잡한 절차 생략으로 비용 절감 효과
- 📋 간소한 절차: 정비계획 수립, 조합추진위 승인, 관리처분계획 인가 절차 생략
- 🏗️ 용적률 완화: 모아타운 지정 시 건축 및 도시관리계획 기준 완화
- 🏞️ 기반시설 확충: 주차장, 공원, 도서관 등 생활 인프라 개선
⚠️ 알아두어야 할 단점
물론 단점도 있습니다. 모아주택 신청방법을 고려하기 전에 반드시 확인하세요.
- 토지수용권 없음: 일반 재개발과 달리 토지보상법 적용 불가
- 세입자 보호 미흡: 이사비, 주거이전비 등 지원 없이 퇴거 필요
- 초기 사업 혼선: 비교적 새로운 제도로 시행착오 가능성
- 주택 맞춤 제한: 공동 개발 방식으로 개인 취향 반영 어려움
📝 모아주택 신청방법과 추진 절차
2024년 7월 31일부터 자치구 공모 방식이 종료되고 주민 제안 방식으로 일원화되었습니다. 모아주택 신청방법은 다음과 같습니다.
| 단계 | 내용 | 기간 |
|---|---|---|
| 1단계 | 주민들의 사업 추진 의사 확인 및 동의서 확보 | 2-3개월 |
| 2단계 | 관리계획(안) 마련 및 자치구 제출 | 3-6개월 |
| 3단계 | 자치구 검토 후 서울시 승인 신청 | 6개월 |
| 4단계 | 사업시행인가 및 착공 | 1년 |
| 5단계 | 공사 진행 및 입주 | 2-3년 |
💼 융자 지원 정보
소규모주택정비사업 추진 시 HUG주택도시보증공사에서 자금대출보증을 지원합니다. 사업비 부담을 줄일 수 있는 좋은 기회이니 HUG 공식 홈페이지에서 자세한 조건을 확인하세요.
📊 2025년 현재 서울시모아주택 추진 현황
2025년 3월 기준, 서울시 전역에서 모아타운 111개소가 추진 중입니다.
- 자치구 공모 모아타운: 91개소
- 주민 제안 모아타운: 20개소
대표적인 성공 사례로는 강북구 번동(1,262세대), 중랑구 면목동(1,142세대), 도봉구 방학동(1,949세대), 쌍문동(1,766세대) 등이 있습니다.
2025년 2월, 서울시는 모아타운 대상지 12곳을 토지거래허가대상지역으로 선정하여 투기를 방지하고 안정적인 사업 추진을 도모하고 있습니다.
🎯 결론: 서울시모아주택, 선택해야 할까?
서울시모아주택은 노후화된 저층주거지에 거주하면서 재개발을 기다리기 어려웠던 분들에게 현실적인 대안이 될 수 있습니다. 특히 가로주택정비사업 방식은 빠른 사업 기간과 절차 간소화로 인기를 끌고 있습니다.
다만, 주민 간의 충분한 협의와 현실적인 사업계획 수립이 무엇보다 중요합니다. 장밋빛 미래만 보고 추진했다가 고분담금으로 어려움을 겪는 사례도 있기 때문입니다.
노후주거지 정비를 고민 중이시라면, 우선 우리 동네가 모아타운 대상지인지 확인하고, 이웃 주민들과 충분히 논의한 후 전문가 상담을 받아보시기 바랍니다. 2026년까지 3만 가구 공급이라는 서울시 주택공급정책의 핵심인 만큼, 지금이 기회일 수 있습니다!
💬 모아주택에 대해 더 궁금한 점이 있으신가요?
서울시 120 다산콜센터(☎ 02-2155-6114)로 문의하시거나
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